公司名：東莞市領賢裝飾設計工程有限公司

　　地址：東莞市南城區元美路華凱廣場B座1205-1206室

　　廣東領賢裝飾設計工程有限公司是一家集建筑外觀設計、平面規劃設計、室內空間設計、美陳軟裝設計、智能化停車場設計與施工配套服務于一體的策略化商業空間設計企業。公司自成立十多年來，累計完成設計項目近七百八十多個，設計總面積超千萬平米。

　　文旅特色小鎮運營避開“雷區”-文旅小鎮的商業形式屬于文旅商業步行街，區別于城市商業體-文旅特色小鎮戰略定位策劃咨詢

　　文旅小鎮在規劃設計階段，就應該做出細致切實的市場調研，確定項目總體定位，為后續的良性運營做好鋪墊。但文旅小鎮是新生事物，由于經驗不足，項目方在期初往往會忽略一些問題，導致后期不得不整改，甚至造成無法彌補的損失。常見的有以下幾個問題：

　　1、文旅小鎮的商業形式屬于文旅商業步行街，區別于城市商業體。

　　從特色小鎮項目立項開始，我們要有一個明確的認識：從屬性上來看，文旅小鎮的商業業態是以街區型的文化旅游為主。因此，業態布局上，要注重旅游屬性，但需要提醒的是，不能完全做旅游業態，也要兼顧到在地消費和屬地化消費特性。

　　如果完全做旅游業態，忽略了本地的市場，就會導致在小鎮商業街在客流量還沒有達到一定階段的時候，難以維持理想的開門率。

　　另外，在規劃和策劃階段，就要把整個項目的商業動線、旅游動線，文化動線、人流動線綜合考慮到一起。使得游客能夠按照我們所預想的節奏來游玩和消費，由此實現商業價值，拉高人均消費。

　　2、公共區域的運營和維護成本，要提前考慮在運營階段轉化。

　　諸多文旅小鎮都具備水系景觀，在運營維護過程中，除了水費，還要交資源費，如果小鎮沒有活水水源支撐，那么這會是不小的開支。

　　另外開支比較大的就是公共區域的保潔費、照明費及安保費用，這些公共區域的費用較要分攤到商家身上，如果這些費用都由商家來承擔，必然會導致這些負擔通過商家轉嫁到消費者身上，這將對整個小鎮的運營產生不良影響。因此，在前期我們要在公共區域的運營和維護方面周密考慮，可以通過旅游產品經營等手段進行轉化。

　　3、商業區域的容積率不是越高越好。

　　目前特色小鎮開發商和投資人大多脫胎于地產行業，一般都會認為容積率越高越好，但事實上容積率高，建安成本(建安成本是建筑安裝工程成本的簡稱，包括建材費、人工成本、機器使用費、水電線路安裝費等)也會相應的較高，對于資金使用效率來說，不見得是好事情。

　　那么容積率達到才是的?我認為，要在投入單價、物業市場價值和物業使用坪效三者之間找到平衡點，資金使用效率較高，物業單價較高、使用坪效更高的積率才是比較合理的。

　　4、高科技互動項目的上馬需要謹慎。

　　目前較多的投資人由于年長的關系，傾向于將高科技項目投放在小鎮里，他們通常會認為高科技互動項目體驗度高，互動性強，并且又能突出自己小鎮的文化氛圍和主題。

　　但事實上高科技互動項目，有幾個先天性缺憾：，保鮮度差，游客體驗過一兩次后，可能就不再想去了。第二，技術淘汰的快，可能你上半年剛做好，到了下半年，新的技術已經淘汰了這種玩法，對消費者沒有吸引力了。